Jakarta, SelidikKasus.Com – Dalam praktik peralihan atas rumah berhenti hanya pada tahapan Perjanjian Pengikatan Jual Beli ( PPJB ), belum diubah ke bentuk Akta Jual Beli ( AJB ) dan balik nama Sertifikat, kemudian pemegang PPJB hendak menjual rumah dengan dasar PPJB.
Sebelum adanya Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 ( SEMA No 4/2016 ), PPJB tidak dapat dijadikan dasar jual beli kepada pihak dengan alasan sebagai berikut :
1. PPJB merupakan perjanjian sementara yang digunakan untuk menunggu pemenuhan kewajiban oleh para pihak untuk balik mana ( PP No.12/2021 ).
2. PP No.24/1997 mengatur bahwa peralihan hak atas tanah dan bangunan hanya dapat didasarkan pada akta-akta tertentu yang mana didalamnya tidak ada PPJB sebagai salah satu dasar.
3. PPJB bukan bukti kepemilikan hak atas tanah/bangunan, seperti SHM, SHGB dll.
Lalu apa syaratnya agar PPJB dapat dijadikan dasar jual beli dengan pihak ketiga,.?
1. Pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah mengusai objek jual beli.
2. Rencana jual beli dilakukan dengan itikat baik.
Bila salah satu syarat tidak terpenuhi, tentu PPJB tidak dapat dijadikan dasar jual beli. SEMA tersebut sulit untuk diimplementasikan apabila tidak ada penetapan Pengadilan atas PPJB tersebut yang dapat dijadikan dasar eksekusi. Hal ini mengingat SEMA hanya berlaku sebagai rujukan bagi para Hakim dalam memutus perkara tertentu. Selain itu biasanya BPN baru dapat menganggap PPJB sebagai bukti kepemilikan sah apabila hal tersebut sudah tertuang dalam penetapan/putusan Pengadilan.
Jadi solusi yang biasa diambil adalah skema oper kredit atau pengalihan hak dan kewajiban atas PPJB kepada pihak lain.
Setidaknya, terdapat 3 hal yang harus diperhatikan saat melakukan oper kredit, yaitu :
1. Oper kredit harus ditegaskan dengan jelas melalui pembuatan surat pengalihan utang atau novasi, inti dari novasi adalah mengalihkan kewajiban salah satu pihak dalam PPJB, sehingga pemik kewajiban debitur lama beralih ke pemegang baru.
2. Dalam praktik pengalihan PPJB harus diberitahukan serta disetujui oleh debitur ( baik berupa Bank atau developer ).
3. Harus dapat dipastikan hal-hal sebagai berikut :
a. Tidak ada ketentuan pelanggaran Oper kredit/Novasi dalam PPJB.
b. Tidak ada ketentuan yang saling bertentangan antara PPJB dengan Pengalihan hutang.